Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости
Содержание
Введение
1. Теоретическая часть
1.1 Структура доходного подхода
1.2 Метод капитализации доходов
1.2.1 Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)
1.2.2 Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала
1.2.3 Метод связанных инвестиций земля и здания
1.2.4 Кумулятивный (суммарный) метод
1.2.5 Метод Эллвуда
1.3 Метод дисконтированных денежных потоков
2. Расчетно-практическая часть
2.1 Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости
2.2 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости
2.3 Расчет кассовых поступлений
2.4 Расчет финансовых результатов
2.5 Обслуживание долга
2.6 Стоимость недвижимости
2.7 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью
2.8 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений
3. Определение ставки дисконтирования
4. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Целью данной курсовой работы является рассмотрение доходного подхода к оценке недвижимости. Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
1. Теоретическая часть
1.1 Структура доходного подхода
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает
o качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
o риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении
· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
· рыночной стоимости. [1]
Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам
1) для собственного использования (например, жилья);
2) для получения доходов от данного объекта;
3) для повышения престижа.
Доходный подход включает 2 метода
1) метод капитализации доходов;
2) метод дисконтированных денежных потоков. [4]
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. [1]
1.2 Метод капитализации доходов
Данный метод используется, если
1) потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
2) потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. [2]
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчета имеет следующий вид
(1), где
С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед),
ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед),
К – коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. [1]
Чистого операционного дохода — действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год
(2), где
Действительный валовой доход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. [1]
Таким образом,
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы, где
ПВД = Са*S,
Са – арендная ставка за 1 м2;
S – площадь, сдаваемая в аренду м2.
Операционные расходы — это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. [3]
Операционные расходы состоят из
1) постоянных расходов;
2) переменных расходов;
3) расходы на замещение или резервы. [4]
Постоянные операционные расходы – не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг
· налог на имущество;
· страховые взносы;
· заработная плата обслуживающего персонала + налоги на нее. [1]
Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы
· коммунальные;
· на текущие ремонтные работы;
· заработная плата обслуживающего персонала;
· налоги на заработную плату;
· расходы на обеспечение безопасности; и т.д. [3]
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно- техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен. [1]
Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. [4]
Коэффициент капитализации состоит из 2 частей
1) ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);
2) нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. [5]
В определенных условиях и для конкретного объекта ставка капитализации и норма прибыли совпадают, однако, это разные показатели.
Взаимосвязь между ставкой капитализации и нормой прибыли
1 случай. Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход не изменяются с течением времени. Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т.е. продажи объекта в конце периода владения).
2 случай. Ставка капитализации превышает норму прибыли – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом, определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.
3 случай. Норма прибыли превышает ставку капитализации – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии. [4]
Для 2 случая (если прогнозируется изменение в стоимости актива) возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала
1) Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
2) Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3) Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). [5]
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения
(3), где
— ставка доходности инвестиций;
N – оставшийся срок экономической жизни. [1]
Пример 1 Условия инвестирования срок – 5 лет; — ставка доходности инвестиций 12 %; сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 у.е.
Решение Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 5=20) . В этом случае коэффициент капитализации составит 32 % (12%+ 20%=32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1.
Таблица 1
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга, у.е.
№ п/п
Остаток капиталовложений на начало периода
Возмещение капиталовложений
Доход на инвестированный капитал (12%)
Общая сумма дохода
1
10000
2000
1200
3200
2
8000
2000
960
2960
3
6000
2000
720
2720
4
4000
2000
480
2480
5
2000
2000
240
2240
10000
3600
13600
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
(4), где
— фактор фонда возмещения;
Y=R (ставка доходности на инвестиции).[1]
Пример 2 Условия инвестирования срок – 5 лет; — ставка доходности инвестиций 12%; сумма вложений капитала в недвижимость 10000 у.е.
Решение Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (3-я функция сложного процента) для 12%, 5 лет = 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097.
Таблица 2
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда, у.е.
№ п/п
Остаток основной суммы капитала
Общая сумма возмещения
В том числе
% на капитал
Возмещение основной суммы
на начало года
1
10000
2774,10
1200
1574,10
2
8425,90
2774,10
1011,11
1762,99
3
6662,91
2774,10
799,55
1974,55
4
4688,36
2774,10
562,60
2211,50
5
2476,86
2774,10
297,22
2476,88
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
(5), где
Yб – безрисковая ставка процента. [1]
Пример 3. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации
1. метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);
2. метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;
3. метод связанных инвестиций земли и здания;
4. кумулятивный метод (метод суммирования);
5. метод Эллвуда.
1.2.1 Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)
Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом [6]
(6)
Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.
Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. [4]
Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода — подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации. [6]
Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по
• размеру дохода;
• соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами;
• физическому сходству;
• месторасположению;
• ожидаемым изменениям стоимости.
Прямая капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений). [4]
В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3
Таблица 3
Название ставки капитализации в зависимости от используемого показателя дохода
Используемый показатель дохода
Соответствующая ставка капитализации
1. Чистый эксплуатационный доход
Общая ставка капитализации
2. Доход инвестора
Ставка капитализации для собственных средств
3. Доход банка
Ставка капитализации для заемных средств
4. Доход на земельные участки
Ставка капитализации для земли
5. Доход на улучшения
Ставка капитализации для улучшений
Метод прямой капитализации — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. [6]
1.2.2. Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала
Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.
Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды. [4]
Ипотечная составляющая состоит из
o ставки процента по кредиту
o коэффициента фонда погашения.
Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальные и годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную. [6]
Ставка капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.
Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей
o нормы прибыли
o нормы возврата собственного капитала.
Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал. [4]
Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. [6]
Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем объеме инвестиций
(7), где
M – доля заемных средств в структуре капитала — отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;
— ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная;
— ставка капитализации на собственный капитал. [4]
Данный метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т. е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому. [6]
Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.
Пример 4 Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу доля заемных средств в структуре капитала – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 у.е./год; стоимость собственных средств – 15%. Решение представлено в таблице 4.
Таблица 4
Расчет общей ставки капитализации
Характеристика капитала
Доля участия
Ставка капитализации
Взвешенное значение
Заемные средства
0,6
0,15
0,09
Собственные средства
0,4
0,25
0,1
Общая ставка капитализации
0,19 (19%)
Взвешенное значение = доля участия * ставка капитализации
1.2.3 Метод связанных инвестиций земля и здания
Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса строению и земельному участку.
Метод связанных инвестиций — земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. [6]
Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение)
(8), где
L — стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;
В — стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;
— коэффициент капитализации соответственно для земли, здания.
1.2.4 Кумулятивный (суммарный) метод
Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты.[4]
К безрисковой ставке дохода прибавляются
1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.
3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.
Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность. [6]
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. [1]
Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации — ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).
Пример 5 Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что
o безрисковая ставка – 10%
o поправка на риск – 5 %
o поправка на неликвидность – 3%
o поправка на неэффективное управление – 2%
Время, которое необходимо для возврата капитала, составляет 5 лет.
Решение Ставка возврата капитала составит 1/5=0,2;
R0 = 0,1+0,05+0,03+0,02+0,2=0,4
1.2.5 Метод Эллвуда
Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.
Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959г. предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.
При этом он разработал специальные таблицы, облегчающие использование своей модифицированной формулы основывающейся на учете данных
· Величина ипотечного кредита;
· Общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость;
· Ставка дохода на собственный капитал, включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная отдача на собственный капитал);
· Стоимость объекта имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита. [6]
Общий коэффициент капитализации
(9), где
— ставка дохода на собственный капитал;
M – отношение величины кредита к стоимости объекта;
Р – процент выплачиваемого кредита;
— фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал (колонка №3);
— коэффициент капитализации заемного капитала (или ипотечная постоянная);
— изменение общей стоимости объекта;
— общая норма изменения дохода;
j — коэффициент стабилизации дохода.
В этом случае, если доход и стоимость недвижимости не меняется, то общий коэффициент капитализации будет равен базовому коэффициенту капитализации
(10)
Корректировка на изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы
.
Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.
Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы
Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель обшей формулы будет равен 1. [4]
Пример 6. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно, что
• чистый операционный доход — 50 000 у.е.;
• проектируемый период — 10 лет;
• условия кредита норма процента — 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) — 25 лет, доля заемных средств — 70%, изменение стоимости недвижимости — 20% потери, норма отдачи собственного капитала — 16%.
Решение Применим для определения общего коэффициента капитализации общую формулу Эллвуда
Следовательно стоимость недвижимости составит
50000/0,1222=409165 у.е.
1.3 Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. [7]
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Алгоритм расчета метода ДДП
1. Определение прогнозного периода
Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование доходов, расходов и остаточной стоимости (реверсии) требует
· тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
· изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
· прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта
1) потенциальный валовой доход (ПВД);
2) действительный валовой доход (ДВД);
3) чистый операционный доход (ЧОД);
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
ПВД, ДВД, ЧОД – смотреть выше (стр.5-стр.6)
Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода
• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
• Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
• Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.
• Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежный поток до уплаты налогов равен
1. = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы;
2. = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью;
3. = ЧОД до налогообложения – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
Расчет стоимости реверсии
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.доходный капитализация стоимость недвижимость
2. Расчетно-практическая часть
2.1 Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости
1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам
2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию
3. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости
а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений
б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений
2.2 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости
2.3 Расчет кассовых поступлений
— доход от аренды помещений;
— площадь помещений;
— степень занятости помещений;
— уровень арендной платы прошлого года;
— прогнозные изменения арендных ставок.
1. Жилые помещения
=6180*0,8*(1200*(1+0,04)) = 4944*1248 = 6170112 руб.6170,1
тыс. руб.
=6180*0,85*(1248*(1+0,04))= 5253*1297,92=6817974 руб.6818
тыс. руб.
=6180*0,9*(1297,92*(1+0,05))=5562*1362,82=7579983 руб.
7580тыс. руб.
=6180*0,95*(1362,82*(1+0,04))=5871*1417,33=8321160руб.
8321,2тыс. руб.
=6180*0,97*(1417,33*(1+0,06))=5994,6*1502,37=9006106руб.
9006,1тыс. руб.
2. Коммерческие помещения
= 206*0,85*(5000*(1+0,04)) = 175,1*5200 = 910520 руб. 910,5
тыс. руб.
= 206*0,92*(5200*(1+0,04)) = 189,52*5408 = 1024924 руб.1025
тыс. руб.
=206*0,95*(5408*(1+0,05)) = 195,7*5678,4 = 1111263 руб.
1111,3тыс. руб.
=206*0,96*(5678,4*(1+0,04))=197,76*5905,5=1167879руб.
1167,9тыс. руб.
=206*0,98*(5905,54*(1+0,06)) = 201,88*6259,87 = 1263734,5 руб.
1263,7тыс. руб.
3. Парковочный холл
— доход от аренды помещений;
— количество парковочных мест;
— степень занятости парковочных мест;
— уровень арендной платы прошлого года;
— прогнозные изменения арендных ставок.
= 96*0,8*(12000*(1+0,04)) = 61,6 *12480 = 958464 руб.
= 96 *0,8*(12480*(1+0,04)) = 61,6 *12979,2 = 996802,56 руб.
= 77*0,85*(12979,2*(1+0,05)) = 65,45 *13628,16 = 1112057,86 руб.
= 77*0,85*(13628,16*(1+0,04)) = 65,45 *14173,29 = 1156540,17 руб.
= 77*0,9*(14173,29*(1+0,06)) = 69,3 *15023,68 = 1298046,59 руб.
2.4 Расчет финансовых результатов
2 строка. Техническое обслуживание
— затраты по техническому обслуживанию в следующем году
— площадь помещений, требующих постоянного технического обслуживания
— уровень затрат по техническому обслуживанию
— прогнозные изменения по техническому обслуживанию в следующем году
= 10300*(600*(1+0,03)) =10300*618= 6365 тыс. руб.
= 10300*(618*(1+0,04)) =10300*642,72= 6620 тыс. руб.
= 10300*(642,72*(1+0,06))= 10300*681,28=7017,2 тыс. руб.
= 10300*(681,28*(1+0,08)) = 10300*735,79=7578,6 тыс. руб.
= 10300*(735,79*(1+0,09)) = 10300*802=8260,6 тыс. руб.
3 строка. Процент за привлеченный капитал
— обслуживание долга в текущем году
— остаток долга на конец прошлого года
— погашение основной части долга в текущем году
— ставка обслуживания долга (12% в нашем случае)
= 9000000*0,12=1080 тыс. руб.
= 9000000*0,12=1080 тыс. руб.
= (9000000-900000)*0,12= 972 тыс. руб.
= (8100000-900000)*0,12 = 864 тыс. руб.
= (7200000-900000)*0,12 = 756 тыс. руб.
= (6300000-900000)*0,12 = 648 тыс. руб.
4 строка. Чистый операционный доход = Доход от аренды – Техническое обслуживание – Процент за привлеченный капитал
5 строка. Амортизация = 2% * Годовая норма амортизационных отчислений (29500 тыс. руб.) = 590 тыс. руб.
За 2004 год = 0 руб.
6 строка. Финансовый результат перед уплатой налогов = Чистый операционный доход – Амортизация
7 строка. Налоги = 24% * Финансовый результат перед уплатой налогов
8 строка. Финансовый результат после уплаты налогов = Финансовый результат перед уплатой налогов – Налоги
2.5 Обслуживание долга
3 строка = 1 строка – 2 строка
4 строка = 12% от 1 строки
5 строка = 2 строка + 4 строка
2.6 Стоимость недвижимости
Цена продажи недвижимости в конце 2009 года
— стоимость продажи помещений в этом году
— площадь помещений
— уровень продажи помещений в предыдущем году
— прогнозные изменения стоимости помещений
1. Жилые помещения
= 6180*9000=55620 тыс.руб.
= 6180*(9000*(1+0,05)) = 6180*9450=58401 тыс.руб.
= 6180*(9450*(1+0,05)) =6180*9922,5=61321 тыс. руб.
= 6180*(9922,5*(1+0,06)) = 6180*10517,85=65000,3тыс. руб.
= 6180*(10517,85*(1+0,06))=6180*11148,92=68900,3тыс. руб.
= 6180*(11148,92*(1+0,07))= 6180*11929,3=73723 тыс. руб.
2. Коммерческие помещения
= 206*12000=2472 тыс.руб.
= 206*(12000*(1+0,05)) = 206*12600= 2595,6 тыс. руб.
= 206*(12600*(1+0,05)) = 206*14023,8= 2888,9 тыс. руб.
= 206*(14023,8*(1+0,06)) = 206*14865,23= 3062,2тыс. руб.
= 206*(14865,23*(1+0,06)) = 206*15757,14=3246 тыс. руб.
= 206*(15757,14*(1+0,07)) = 206* 16860=3473,2 тыс. руб.
3. Парковочный холл
= 96*120000=11520 тыс.руб.
= 96*(120000*(1+0,05)) =96* 126000=12096 тыс. руб.
= 96*(126000*(1+0,05)) = 96*132300= 12700,8 тыс. руб.
= 96*(132300*(1+0,06)) = 96*140238=13462,8 тыс. руб.
= 96*(140238*(1+0,06)) = 96*148652,3= 14270,6 тыс. руб.
= 96*(148652,3*(1+0,07)) =96*159058 =15269,6 тыс. руб.
Стоимость недвижимости
1. Общая стоимость недвижимости в 2009 году (из предыдущей таблицы)
2. Бухгалтерская стоимость на 2009 год = Бухгалтерская стоимость на 2004 год (29500 тыс.руб.) – 5*Амортизационные отчисления (2% * 29500 тыс.руб.)
3. Налоговая часть = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года – Бухгалтерская стоимость на 2009 год
4. Налог на прибыль = 24% * Налоговая часть
5. Цена продажи недвижимости на конец 2009 года = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года
6. Уплачиваемый налог = Налог на прибыль
7. Выплаты долга за привлеченный капитал = см. Раздел 2.5, 3 строка, 2009 год
8. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года – Уплачиваемый налог – Выплаты долга за привлеченный капитал
2.7 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью
4. Погашение займа = см. Раздел 2.5, 3 строка
5. Годовой финансовый результат = см. Раздел 2.4, 8 строка
6. Амортизационные отчисления = см. Раздел 2.4, 5 строка
7. Цена продажи недвижимости = см. Раздел 2.6, Общая стоимость
8. Налог на прибыль = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 4 строка
9. Платежи по займу = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 7 строка
10. Кассовые поступления = – Начальная стоимость – Инвестиции + Заемный капитал – Погашение займа + Годовой финансовый результат + Амортизационные отчисления + Цена продажи недвижимости – Налог на прибыль – Платежи по займу
2.8 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений
При ставке дисконтирования = 9%
При ставке дисконтирования = 10%
При ставке дисконтирования = 11%
При ставке дисконтирования = 12%
1. Кассовые поступления = см. Раздел 2.7, 10 строка
2. Рассчитываем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии, т.е. колонка №4 функции сложного процента или по формуле
,
где K – коэффициент дисконтирования,
i – процентная ставка,
n – количество периодов времени.
3. Дисконтированные кассовые поступления = Кассовые поступления * Функция сложного процента
Подбираем процентную ставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.
При этой процентной ставке инвестиции будут прибыльны. Дисконтируем с конца 2004 года.
Выводы по практической части
При процентной ставке равной 11% кассовые поступления (стоимость проекта) составят 1712, 84 тысяч рублей, а уже при ставке равной 12% будет убыток равный 647,02 тысяч рублей.
Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при процентной ставке не выше 11%
3. Определение ставки дисконтирования
Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы
• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты
o требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
o ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.
Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий
• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
4. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле
(11), где
PV – текущая стоимость;
Сi – денежный поток периода t;
i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;
N – число периодов.
Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). [1]
Заключение
В данной курсовой работе я попыталась раскрыть два метода, представляющих доходный подход
— метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.
— метод дисконтирования денежного потока — заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.
Преимущества метода прямой капитализации этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Основные проблемы метода прямой капитализации
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.
Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.
Как отмечалось выше, если ставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.
В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Наибольшее распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.
Список использованной литературы
1. Оценка недвижимости Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М. Финансы и статистика, 2008.- 560 с. ил.
2. Оценка недвижимости Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М. ЮНИТИ — ДАНА, 2005.- 303с.
3. Экономика и управление недвижимостью Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск Изд-во «Смолин Плюс», М. Изд-во «АСВ», 1999.
4. Экономические методы управления имущественным комплексом Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.
5. http //www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/144908.html
6. www.5ballov.ru/referats/preview/39023/4 Федотова В.А. Уткин С.Н. Оценка недвижимости – М «Тандем» 2000г.
7. http //market-pages.ru/ocenkanedvij/14.html